國(guó)務(wù)院4月17日發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》要求：“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策�！弊鳛檎�策組合拳中的有力一擊，物業(yè)稅備受關(guān)注。

    時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟

    由于房?jī)r(jià)的非理性快速增長(zhǎng)，最近一段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于物業(yè)稅即將開(kāi)征的消息甚囂塵上，物業(yè)稅、房產(chǎn)特別消費(fèi)稅、住房保有稅等諸多名詞不斷涌現(xiàn)。

    “這些提法都是針對(duì)住房保有環(huán)節(jié)征收的財(cái)產(chǎn)稅，本質(zhì)上是一樣的�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)公司原董事長(zhǎng)孟曉蘇表示，目前在我國(guó)房地產(chǎn)稅制中存在的問(wèn)題是：交易環(huán)節(jié)收稅多、保有環(huán)節(jié)不收稅，“這是由于原來(lái)的房產(chǎn)保有人都是單位不是個(gè)人，保有稅無(wú)從征起�！�

    如今，這一狀況早已發(fā)生了巨大變化。

    “現(xiàn)在，個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)已經(jīng)成為主流，同時(shí)還出現(xiàn)了房地產(chǎn)過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快�！泵蠒蕴K認(rèn)為，“這時(shí)，就有必要運(yùn)用稅收手段影響住房資源配置，通過(guò)征收物業(yè)稅來(lái)保持社會(huì)公平。”

    而從整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境來(lái)看，“2009年下半年以后我們?cè)诮?jīng)濟(jì)上的信心越來(lái)越足了�！必�(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，在這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)上升的時(shí)期，進(jìn)行這樣一種稅制改革，能夠使房?jī)r(jià)企穩(wěn)，而不會(huì)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)造成較大影響。

    其實(shí)，“物業(yè)稅”由來(lái)已久。早在2003年10月召開(kāi)的中共十六屆三中全會(huì)上，物業(yè)稅便首次出現(xiàn)在《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決議》中。該決議提出，要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。

    隨后，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局先后分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、天津等10個(gè)省市的32個(gè)縣、市、區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)，即“空轉(zhuǎn)”。

    首批空轉(zhuǎn)試點(diǎn)距今已達(dá)6年之久，而目前尚無(wú)一個(gè)地區(qū)將物業(yè)稅“由空轉(zhuǎn)實(shí)”。

    無(wú)法直接抑制高房?jī)r(jià)

    自2009年下半年至2010年一季度以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火過(guò)旺，甚至個(gè)別城市的個(gè)別樓盤出現(xiàn)了一個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)翻番的現(xiàn)象。

    于是，物業(yè)稅被社會(huì)各界視作平抑房?jī)r(jià)的“利器”，有關(guān)“物業(yè)稅開(kāi)征”的呼聲也越發(fā)高漲。

    “物業(yè)稅的開(kāi)征對(duì)抑制房?jī)r(jià)的快速上漲并不會(huì)起太大的作用，但可以抑制一部分人過(guò)度的投資購(gòu)房需求�！泵蠒蕴K認(rèn)為，物業(yè)稅對(duì)于樓市正常的投資性需求仍然不會(huì)產(chǎn)生影響，“但并不能因此反對(duì)物業(yè)稅的推出，因?yàn)槲飿I(yè)稅更多的是從社會(huì)公平的角度來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)的�！�

    孟曉蘇的觀點(diǎn)也是大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)同的。

    顧云昌就表示，物業(yè)稅的征收是令房屋持有環(huán)節(jié)的成本增加而產(chǎn)生擠出效應(yīng)，使得炒房的現(xiàn)象得到遏制。顧云昌認(rèn)為，能從根本上解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的方法，顯然是增加供應(yīng)。

    孟曉蘇認(rèn)為，地方政府“以地生財(cái)”是不可持續(xù)的，“如果征收物業(yè)稅，將為地方政府提供長(zhǎng)期的源源不斷的稅源�！�

    相關(guān)環(huán)節(jié)仍需理順

    物業(yè)稅空轉(zhuǎn)多年卻遲遲未能落“實(shí)”，顧云昌直言，是因?yàn)椤澳壳叭匀淮嬖谠S多困難”。

    “比如包含區(qū)位、面積、戶型結(jié)構(gòu)、財(cái)產(chǎn)登記日等在內(nèi)的房屋資料這一龐大數(shù)據(jù)庫(kù)建立，稅務(wù)、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門的數(shù)據(jù)尚未聯(lián)網(wǎng)以及房產(chǎn)評(píng)估等方面還是有不少問(wèn)題的�！鳖櫾撇�說(shuō)。

    SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹盡管是征收物業(yè)稅的贊成者，但他同時(shí)認(rèn)為：“目前，一些說(shuō)法認(rèn)為，物業(yè)稅的征收應(yīng)該從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始。但我看恰好相反，因?yàn)槲覀儑?guó)家的資產(chǎn)稅是對(duì)寫字樓和商鋪征收的，但對(duì)住宅是免征的�！�

    而在孟曉蘇的建議中，物業(yè)稅在制度設(shè)計(jì)方面已經(jīng)較為健全。

    “我具體的建議是分四步走：第一步是商業(yè)地產(chǎn)實(shí)行‘稅制平移’，即將商業(yè)地產(chǎn)中的‘土地使用稅’和‘房產(chǎn)稅’合并為‘物業(yè)稅’；第二步是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房征收物業(yè)稅，這是將小產(chǎn)權(quán)房合法化的最好辦法，按照物業(yè)價(jià)值的1%~3%的準(zhǔn)稅率征收年稅，小產(chǎn)權(quán)房的持有者能夠接受，全社會(huì)也能接受；第三步是對(duì)高檔房和豪宅征物業(yè)稅，也按1%~3%的標(biāo)準(zhǔn)稅率征收；第四步是向普通居民征收，可采用0.3%~1%的優(yōu)惠稅率�！�

    對(duì)于目前有專家提出的對(duì)于二套、三套房征收物業(yè)稅而對(duì)首套房免征，孟曉蘇認(rèn)為無(wú)此必要�！叭绻麉^(qū)分一套、二套會(huì)引發(fā)一系列的社會(huì)問(wèn)題，不如全部征收，而從稅率上有所區(qū)別�！倍�在估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上，孟曉蘇表示，為了減少征收物業(yè)稅的阻力，建議按照“購(gòu)置原值”繳稅。

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